رواج آپارتمان‌‌های تجاری در تهران

ماه گذشته شورای عالی شهرسازی با استناد به گزارش مشاور معین طرح تفصیلی تهران، اشکال اصلی این طرح را در عدم رعایت سقف جمعیت‌پذیری تعیین‌شده در طرح جامع مسکن عنوان کرد، اما بررسی‌های بیشتری که در روزهای گذشته توسط شورای شهر تهران انجام شد، حکایت از بروز چالشی دیگر در پایتخت دارد.

اشکال اصلی که «تجاوز 6/18درصدی از جمعیت 5/10میلیون‌نفری پیش‌بینی ‌شده برای تهران در سال 1404» است در طول 10سال آینده بروز می‌کند و چون این رخداد درازمدت است، با برنامه‌های در دست تصویب دولت قابل کنترل خواهد بود اما چالشی که طی دو سال گذشته با اعمال مقررات طرح تفصیلی به‌وجود آمده، به گفته رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر باید زودتر

 مهار شود.

این چالش به مجوزی مربوط می‌شود که در سایت استعلام طرح تفصیلی تهران برای گروهی از مجتمع‌های مسکونی صادر شده و به مالکان آنها اجازه تغییرکاربری و احداث مجتمع‌‌های تجاری بلندمرتبه را می‌دهد. گفته می‌شود کاربری 20درصد از یک میلیون پلاک ملکی– انواع ملک مسکونی، تجاری و اداری- موجود در شهر تهران، در سایت استعلام طرح تفصیلی تغییر کرده است و در این میان، سهم عمده تغییرات، به آپارتمان‌های مسکونی فعلی اختصاص دارد که کاربری آنها تجاری شده است.

دلالان مسکن درباره مجوز «آپارتمان‌تجاری» می‌گویند: در مناطق شمالی تهران، قیمت آن دسته از املاک مسکونی که اجازه ساخت تجاری به آنها داده می‌شود، تا دو برابر افزایش پیدا کرده است و در جنوب شهر نیز ارزش این املاک بین 10 تا 20درصد رشد می‌‌کند و این رشد کاذب قیمت باعث سرایت به سایر آپارتمان‌های مسکونی موجود در آن محل می‌شود.

احتمال دارد آپارتمان‌هایی که پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران تغییر پهنه پیدا کرده یا افزایش تراکم داشته‌اند، دوباره به وضعیت گذشته خود یعنی پیش از سال 91 باز گردند. این موضوع را رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران می‌گوید هرچند خود با این موضوع مخالف است و  آن را نوعی بی‌عدالتی و نادیده گرفتن حقوق شهروندی می‌داند. 

پیشنهاد محمد سالاری برای نحوه اصلاح دست‌کاری‌هایی که در طرح تفصیلی شده و افزایش نرخ جمعیت‌پذیری تهران را به همراه داشته است، این است که در ضوابط بلند مرتبه‌سازی  که هنوز در شورای عالی شهرسازی به تصویب نرسیده است، محدودیت‌هایی اعمال شود. 

پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران در سال 91 برای برخی از خانه‌های مسکونی اتفاق قابل توجهی رخ داد. گروهی از مالکان با افزایش تراکم مواجه شدند و ملک برخی نیز در سایت استعلام طرح تفصیلی تغییر کاربری پیدا کرد طوری که تعریف پهنه اداری و تجاری برای این املاک مسکونی، ارزش‌افزوده قابل‌توجهی برای آنها به وجود آورد و مالکان را به تخریب و ساخت‌وساز مجدد وسوسه کرد.

 به طور مثال برخی از خانه‌هایی که پیش از این  2 تا 4 طبقه بودند بر اساس طرح تفصیلی اجازه ساخت 7 طبقه پیدا کردند و پهنه مسکونی آنها نیز به  تجاری و اداری یا مختلط  تغییر پیدا کرد. 

صاحبان این گروه از خانه‌ها برای استفاده از این فرصت تازه، اغلب دست به تخریب و بازسازی خانه‌هایشان زدند و آنهایی که  توان اقتصادی ساخت‌و‌ساز نداشتند املاک‌شان را به طور متوسط 10 تا 20 درصد بیش از قیمت میانگین منطقه برای فروش گذاشتند. 

اما ارزش افزوده این املاک چقدر در افزایش نرخ ساخت‌و‌ساز در تهران طی این سال‌ها تاثیرگذار بوده است؟ 

محمد مهدی مافی دبیر انجمن صنفی انبوه‌‌سازان تهران چندان با این نظریه که اجرای طرح تفصیلی سبب رونق بازار ساخت‌و‌ساز شده است موافق نیست و می‌گوید: پس از ابلاغ طرح تفصیلی دو اتفاق برای برخی املاک افتاد. برخی از آنها افزایش تراکم و تغییر کاربری پیدا کرده و به دلیل ارزش افزوده ملک، صاحبانشان تشویق به نوسازی املاکشان شدند اما از آن سو به دسته‌ای از خانه‌ها نیز تراکم کمتری داده شد که با وجود آنکه برخی از آنها بسیار فرسوده نیز هستند صاحبانشان هیچ انگیزه بازسازی ندارند. بنابراین نمی‌توان گفت ابلاغ طرح تفصیلی و ایجاد ارزش افزوده برای برخی املاک سبب افزایش ساخت‌و‌ساز شده زیرا این دست تغییرات تقریبا همدیگر را خنثی کرده‌اند.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *