سوالات متداول

قوانین و مواد فسخ اجاره و تخلیه چیست؟

در موارد زیر مستاجر می‌تواند صدور حکم به فسخ‌ اجاره را از دادگاه درخواست کند:

1ـ در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد.

2ـ اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

3ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق‌ یابد.

4ـ در صورت فوت مستاجر در اثنا مدت اجاره و درخواست‌ فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه‌.

5ـ هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل‌ تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب‌ شود. 

سرقفلی چیست؟

 امروزه سرقفلی در میان بازاریان و اصناف به دو قسمت تقسیم می‌شود که هر کدام مقررات، قوانین و شرایط خاص خود را دارند.

 1- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قرارداد‌های اجاره قدیمی دارد در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می‌شود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.

2- سرقفلی واقعی: این نوع سر قفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره‌های سابق نیست. بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می‌کند و براساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را به دست می‌آورد و می‌تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.

تعریف قرارداد اجاره چیست؟
شخص ورشکسته نمی‌تواند پس از صدور حکم توقف، مالی را اجاره دهد یا مالی را اجاره کند زیرا اداره اموال چنین شخصی با مدیر تصفیه است. این موضوع بدان جهت است که شخص ورشکسته اهلیت قانونی لازم و تصریح‌شده در ماده 211 قانون مدنی را که اشعار می دارد متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند، از دست داده است.
آیا شخص ورشکسته می تواند مالی را اجاره بدهد ؟
شخص ورشکسته نمی‌تواند پس از صدور حکم توقف، مالی را اجاره دهد یا مالی را اجاره کند زیرا اداره اموال چنین شخصی با مدیر تصفیه است. این موضوع بدان جهت است که شخص ورشکسته اهلیت قانونی لازم و تصریح‌شده در ماده 211 قانون مدنی را که اشعار می دارد متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند، از دست داده است.
پرداخت شارژ آپارتمان با مالک است یا مستأجر؟
در پاسخ باید گفت که این موضوع میان موجر و مستأجر کاملاً توافقی است؛ یعنی آن‌ها در هنگام عقد قرارداد اجاره، بر سر این‌که کدام‌شان شارژ را بپردازند، باید به توافق برسند. بنابراین، اگر به موجب قرارداد، پرداخت هزینه‌های مشترک به عهدة مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستأجر می‌تواند هزینه‌های مزبور را از اجاره‌ای که به موجر می‌پردازد، کم کند. حال اگر این موضوع در زمان تنظیم قرارداد اجاره مورد غفلت قرار بگیرد و معلوم نشده باشد که هزینة شارژ را مستأجر باید بپردازد یا مالک، تکلیف چیست؟ در این مواقع نیز، استدلال می‌شود که چون شارژ جزء هزینه‌هایی است که برای استفاده بهینه از محل سکونت پرداخت می‌شود و البته این مستأجر است که از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می‌کند، طبیعتاً او نیز باید هزینه‌های آن را بپردازد. همچنین بهتر آن است که مالک و مستأجر در هنگام توافق، حتماً به مشاور املاک یا هر کس دیگری که تنظیم قرارداد را بر عهده دارد یادآوری کنند که تکلیف پرداخت شارژ ساختمان را مشخص کند تا بعداً با مشکلاتی از این دست مواجه نشوند.اما اگر شما مدیر یک ساختمان مسکونی هستید و با مالک یا مستأجری روبه‌رو شده‌اید که از پرداخت هزینه‌های جاری شانه خالی می‌کند، برای دریافت حق شارژ می‌توانید هم به مستأجر و هم به مالک مراجعه کنید. در ضمن، می‌توانید بر روی تابلوی اعلانات ساختمان درج کنید که فلان واحد بدهکار است تا شاید با این کار، متنبه شود و زودتر تسویه حساب کند.
چگونه می‌توان با مستأجری که اجاره را پرداخت نمی‌کند، برخورد کرد؟
معمولاً مراجعه به مرجع قضایی در این موارد زمانی است که مستأجر با پایان یافتن مهلت قراردادش اقدام به تخلیه ملک نکند‌، لذا در‌صورتی‌که مستأجر با پایان مدت اجاره‌اش اقدام به تخلیه ملک بنماید و بر بدهکار بودن خود نیز اذعان داشته باشد، دیگر مراجعه به مراجع قضایی ضروری نیست اما شما با احتساب اجاره‌های معوقه و سایر هزینه‌ها و کسر آن از مبلغ ودیعه می‌توانید بدون مراجعه به دادگستری مشکل را حل کنید.طبق بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد: «در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌ رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.»هر‌گاه پس از صدور اجرائیه، مستأجر اجاره آپارتمان عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.
اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها، هزینه شارژ و … باشد، می تواند از مبلغ ودیعه کم کند؟

در صورتیکه در قرارداد شرط نشده باشد، مؤجر نمی‌تواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه كه نزد اوست اقدام كند، بلكه باید با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی و مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دایره اجراء مراجعه تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه كسر و مانده آن به مستأجر مسترد شود.

جهت بهره برداری از مورد اجاره چه بخش از مخارج بر عهده طرفین است؟

تعمیرات اساسی مانند بنایی و اموری از قبیل نصب آبگرمكن یا شوفاژ بر عهده مالک است. اما مخارجی كه برای حسن استفاده از مورد اجاره است مانند کاغذ دیواری و نورپردازی و هم چنین هزینه های مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر می‌باشد، مگر آنكه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود.

فرآیند گرفتن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف چگونه است؟

شورای حل اختلاف با احراز مالكیت یا ذینفع بودن مؤجر دستور تخلیه را صادر خواهد كرد. اگر مؤجر مبلغی به عنوان رهن از مستاجر دریافت كرده باشد صدور این دستور موكول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستأجر، او مكلف است ظرف مهلتی معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام كند.

در صورت تخلف از مفاد قرارداد، حقوق و تکالیف مؤجر و مستأجر چیست؟
مالك می‌تواند در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع قرارداد و بر خلاف توافق، مثلاً انتقال محل اجاره به دیگری، تخریب و صدمه به محل اجاره، عدم پرداخت اجاره بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسكونی با مراجعه به شورای حل اختلاف، در باره محل تجاری به دادگاه عمومی حقوقی، دادخواست تخلیه بدهد. به علاوه، مستاجر هم می تواند در مواردی مثل عدم تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) و یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی كه از جانب مالك برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستاجر، همچنین عدم بازگرداندن مبلغ رهن، قرض الحسنه یا هر عنوان دیگری كه در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی یادشده مراجعه و دادخواهی كند.
اگر موجر از مستأجر بابت تضمین تخلیه ملک استیجاری چکی دریافت و در متن آن قید شود که بابت تضمین تخلیه است، آیا صادر کننده چک قابل تعقیب کیفری است ؟
هر گاه کسی مبادرت به صدور چکی کند که در متن آن قید “امانی بودن” یا “تضمین تخلیه ملک مورد اجاره” را نموده باشد، چک مذکور در ردیف چک مشروط قرار گرفته و مشمول موارد کیفری در قانون صدور چک نخواهد بود.
تفاسخ چیست ؟

تفاسخ یا اقاله در اصطلاح به معنای برانداختن و برهم زدن معامله با تراضی و سازش طرفین معامله است و به جهت اینکه رضایت طرفین در آن شرط شده، از آن به تفاسخ و تقایل نیز تعبیر شده است. اقاله فقط در عقود لازم قابل اجرا است. عقد لازم عقدی لازم الاجرا است که طرفین نمی توانند به دلخواه خود آن را فسخ کنند و از بین ببرند. اقاله را برای عقد جایز نمی توان اجرا کرد. عقد جایز عقدی است که طرفین هر وقت بخواهند می توانند آن را منحل کنند. اقاله راه حلی برای انحلال ناپذیری عقود لازم است. در تعریف اقاله قانونگذار عنوان داشته است که اقاله، تراضی دو طرف عقد لازم برای انحلال آن یا برهم زدن عقد لازم با توافق طرفین است.

فسخ قرارداد چیست ؟
فسخ که به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می شود، در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث است. موضوع فسخ قرارداد، اختصاص به عقود لازم دارد زیرا در عقود جایز هر کدام از طرفین می تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم زند. فسخ، انشای یک طرفه انحلال قرارداد و تعهد است و مانند ابراء نوعی ایقاع است یعنی اینکه یک طرف به طور مستقل می تواند حق فسخ خود را اعمال کند؛ بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل، ایقاع گفته می شود.
آیا املاک سپهر در کل تهران فعالیت دارد؟

آژانس مشاوران مسکن سپهر سالهاست که در شهرک غرب تهران فعالیت دارد و به لطف مشتریان ارزشمد خود اعتبار مناسبی را در منطقه کسب کرده است و به پشتوانه همین اعتماد، در سال ۱۳۹۷ وب سایت رسمی خود را رونمایی نمود تا در بستر آن فعالیت های خود را توسعه داده و به دامنه وسیعتری از مشتریان خود خدمات ارائه دهد . با این وجود تمرکز مشاوران این مجموعه بر روی املاک منطقه شهرک غرب ، سعادت آباد ، بام تهران و مجموعه های مرتبط با آن است. اما شما می توانید ملک خود را در سایت ما ثبت کنید و اطلاعات آن را در معرض بازدید عموم قرار دهید. جهت کسب اطلاعات بیشتر از قسمت تماس با ما ارتباط برقرار کنید.

فرق مبایعه نامه و قولنامه چیست؟

آن چه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد، و نمی توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را برای آنها وضع کرد. برخی قولنامه را مرکب از دو واژه قول و نامه می دانند و این بدان معنی است که، به موجب قول مکتوب نمی توان اجبار متعهد را به انجام دادن تعهداتش درخواست کرد، از طرفی برخی مبایعه نامه را مرکب از دو کلمه خرید و فروش می دانند و معتقدند که بر اساس آن اجبار متهعد مبایعه نامه به انجام تعهداتش را می توان درخواست کرد، اما همانطور که گفتیم، مبایعه نامه و قولنامه در نظر قانون یکی بوده و تفاوت حقوقی در قانون با یکدیگر ندارند. ضمانت اجرای قولنامه همانند دیگر قراردادهایی است که طرفین برای انجام تعهداتی مابین خود تنظیم کرده اند، و این نوع از قرارداد ها در دادگاه نیز معتبر بوده است؛ و به موجب آن باید مفادش اجرا گردد، که با استفاده از قولنامه در قانون می توان طرف مقابل را به انجام تعهداتش مجبور کرد.

آیا املاک سپهر در کل تهران فعالیت دارد؟

آژانس مشاوران مسکن سپهر سالهاست که در شهرک غرب تهران فعالیت دارد و به لطف مشتریان ارزشمد خود اعتبار مناسبی را در منطقه کسب کرده است و به پشتوانه همین اعتماد، در سال 1397 وب سایت رسمی خود را رونمایی نمود تا در بستر آن فعالیت های خود را توسعه داده و به دامنه وسیعتری از مشتریان خود خدمات ارائه دهد . با این وجود تمرکز مشاوران این مجموعه بر روی املاک منطقه شهرک غرب ، سعادت آباد ، بام تهران و مجموعه های مرتبط با آن است. اما شما می توانید ملک خود را در سایت ما ثبت کنید و اطلاعات آن را در معرض بازدید عموم قرار دهید. جهت کسب اطلاعات بیشتر از قسمت تماس با ما ارتباط برقرار کنید.