رشد قیمت مسکن در تهران

موضوع رشد قیمت مسکن در تهران از اصلی ترین موضوعات روز کشور است . بر اساس اعلام بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه ۱۳۹۷ متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی شهر تهران ۸ میلیون و ۶۱۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۴ و ۸۳.۵ درصد افزایش نشان می دهد. هم‌چنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۷ به ۹.۴ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹.۵  و ۳۲.۳ درصد کاهش نشان می دهد. شرایط موجود حاکی از آن است که بازار مسکن به سمت رکود تورمی پیش می‌رود و با توجه به رشد ۲۵۰ درصدی دلار و ۲۳۷ درصدی سکه، خود را با آن تطبیق می‌دهد. البته کارشناسان معتقدند مسکن ظرفیت رشد بیش از این را و هرچه قیمت آن بالاتر برود، رکودش عمیق‌تر می‌شود. با این وجود آمار گویای آن  است که به دلیل انتظارات تورمی، قیمت اسمی مسکن در مسیر صعود قرار دارد

به تازگی بانک مرکزی گزیده آمار‌های اقتصادی شهریور ماه سال جاری را منتشر کرده است. آمار‌های موجود در بخش پولی و بانکی این گزارش‌ها نشان می‌دهد، کاهش نرخ سود بانکی در شهریور ماه سال گذشته، روی ترکیب نقدینگی اثر گذاشته و باعث شده است تا پول‌ها از بند بانک‌ها رها شده و به بازار‌های موازی وارد شوند. یکی از بازار‌هایی که این موضوع بسیار بر آن تاثیرگذار بوده، بازار مسکن است.

نمودار زیر نشان می‌دهد، بیشتر رشد نقدینگی در شهریور ماه ۱۳۹۷ در مقایسه با شهریور ۱۳۹۶ از جانب “رشد پول” بوده و این در حالی است که رشد نقدینگی در شهریور ماه ۱۳۹۶ در مقایسه با شهریور ماه ۱۳۹۵ بیشتر از جانب “رشد شبه پول” بوده است. در شهریور ماه ۱۳۹۷ در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، رشد پول ۴۵.۲ درصد و رشد شبه پول ۱۶.۹ درصد بوده است. در شهریور ماه ۱۳۹۶ در مقایسه با شهریور ماه ۱۳۹۵ رشد پول ۱۳.۷ و رشد شبه پول ۲۵.۳ درصد بوده است. پس رشد نقدینگی از جانب رشد پول در یک سال گذشته باعث برهم ریختگی بازار‌ها شده است.

 

رمز گشایی از تاثیر تصمیم شورای پول و اعتبار در شهریور ۹۶ بر نرخ کرایه منزل ۹۸ رشد قیمت مسکن در تهران رشد قیمت مسکن در تهران 960373 218

اما پاسخ این پرسش که رشد قیمت مسکن در تهران و  نقش تصمیم شورای پول و اعتبار مبنی بر کاهش نرخ سود بانکی در برهم ریختگی بازار‌های موازی در یک سال گذشته چقدر بوده، در جدول زیر نهفته است.

همان گونه که دیده می‌شود، سهم پول از نقدینگی در شهریور ماه ۹۶ حدود ۱۲ درصد بوده است. در اوایل شهریور ماه ۹۶ شورای پول و اعتبار تصمیم گرفت، نرخ سود بانکی را کاهش دهد. بر اساس این تصمیم، بانک مرکزی طی بخشنامه‌ای به تمامی بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری اعلام نمود، از شنبه یازدهم شهریور ۱۳۹۶، نرخ‌های سود علی الحساب سپرده‌های سرمایه گذاری یک ساله حداکثر ۱۵ درصد و نرخ سود کوتاه مدت عادی روزشمار حداکثر ۱۰ درصد خواهد بود. این تصمیم باعث شد تا برخی سپرده گذاران، سپرده‌های خود را به حساب‌های بلندمدت با نرخ سود ۱۵ درصد به مدت یک سال انتقال دهند و برخی دیگر ترجیح دادند سپرده‌های خود را از بانک خارج کنند.

در نتیجه این تصمیم شورای پول و اعتبار مبنی بر کاهش نرخ سود بانکی و خروج سپرده از بانک ها، سهم پول از کل نقدینگی در اسفند ماه ۱۳۹۶ به ۱۲.۶ درصد رسید. مردم این سپرده‌های خود را جهت کسب سود بیشتر در سایر بازار‌های موازی از جمله ارز، سکه، طلا، خودرو، مسکن و … به کار انداختند. در نتیجه تقاضا در بازار‌های مذکور افزایش یافت و متعاقب آن قیمت‌ها در این بازار‌ها رو به فزونی نهاد. یکی از بازار‌هایی که بسیار از این تصمیم شورای پول و اعتبار متأثر شد، بازار مسکن بود.

هر چند ولی الله سیف رئیس کل سابق بانک مرکزی معتقد بود که این تصمیم بر بازار مسکن تأثیرگذار نخواهد بود، باید گفت، بنا بر گزارش‌های تحولات بازار معاملات مسکن بانک مرکزی، قیمت هر مترمربع مسکن در اسفند ماه سال گذشته در مقایسه با شهریور ماه سال گذشته ۲۸.۴ درصد رشد کرد. با رشد قیمت مسکن، نرخ اجاره مسکن نیز افزایش یافت.

با متلاطم‌تر شدن بازار‌ها مردم بیشتری ترغیب شدند که سپرده‌های خود را از بانک‌ها خارج کنند و آن را در سایر بازار‌ها به جریان بیندازند. به همین دلیل، سهم پول از نقدینگی رفته رفته افزایش یافت تا اینکه در شهریور ماه سال جاری، این سهم به ۱۴.۵ درصد رسید.

بررسی بازار مسکن در یک سال گذشته نشان می‌دهد، بهای هر مترمربع مسکن در شهریور ماه سال جاری در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۷۴.۱ درصد رشد کرده است. با رشد قیمت مسکن، نرخ اجاره نیز افزایش یافته است. همچنین نرخ اجاره مسکن در شهریور ماه سال جاری در مقایسه با شهریور ماه سال گذشته ۱۲.۴ درصد رشد کرده است.

پیش بینی می‌شود، در صورت عدم تدبیر بانک مرکزی در این زمینه و ادامه روند رشد نقدینگی از مسیر پول و بیشتر شدن سهم بخش پول از نقدینگی این افزایش قیمت در بازار مسکن و سایر بازار‌ها همچنان ادامه پیدا کند؛ بنابراین، مسئولین بانک مرکزی علاوه بر آن که به دنبال کنترل رشد نقدینگی هستند، باید به گونه‌ای عمل کنند که اگر در نقدینگی رشدی صورت می‌گیرد، اولاً این رشد کمتر از ناحیه رشد بخش پول باشد و ثانیاً تصمیماتی که می‌گیرند، بیشتر در جهت افزایش سهم شبه پول باشد تا بازار‌ها بیشتر از این دچار نوسان نشوند.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *